3月5日，大会开幕，政府工作报告展开，讲了很多关于楼市的事情，正好有空，讲一讲我的看法。

首先这次大会的论调，给我的第一感觉是，从高位上的官大人，变成了踏踏实实的朴实人，实际了很多。

可能跟疫情有关，连续几年，打破了所有人预期的下限，经济几经震荡之后，人们对市场的“不确定性”，可能存有更多的敬畏。

这可以从两个方面看出：

一是对目前遇到的问题没有藏着掖着，而是给予了充分的认识和陈述：

需求不足仍是突出矛盾，民间投资和民营企业预期不稳，科技创新能力不强等等。

民营经济是否能良好运行，代表着老百姓是否能把钱揣进裤兜里，而居民收入才是需求不足的最大的挑战。

从近5年的市场也可以看出，所有东西都在通胀，唯独工资不在通胀。

归根结底在于民营不强，大家都圈在一个池塘里，大鱼吃小鱼。

破局的关键就在于，主体对民营的资源投资和“政策偏心”到底有多少。我相信按照正常的市场竞争，充分给予公平的环境，内卷到自闭的民营经济一定会不断追平国有经济。

二是把2023年的GDP增速目标定为5%。

按照年后国内和国外所有资本机构的预估，大疫之后的中国经济存在报复性反弹的条件，基本都将增速定在5.5%以上。

甚至国外很多专业的大资本机构，都把中国经济增速预估为6~8%。

但这次大会用5%定调，说明也在充分考虑“不确定性”背后的隐忧。

话不说满，事儿做好了就是超预期，话说多了，只要不符合结果，那就是吹牛。

关于房地产的部分，这次跟原来有些不一样，首次把防风险写进了报告。

很多人不知道大会小会，每天提及的房地产风险到底是什么？

五个字，恒大两万亿。

一个恒大欠银行这么多，全国开发商加起来欠多少，没有人能算得出来，而这些债务兜兜转转沉淀在了钢筋混凝土之中，变成了新房库存。

所以去年房地产硬着陆以后，已经存在了无法想象的连续性风险，好在强大的资金流补住了这一个黑洞。

防风险在于销库存。

棚改货币化不能用，前段时间我们就平替出台了“房地产证券私募”和“支持住房转租赁”，引市场活水（民间资本）入局房地产，帮助开发商解困。

这一系列信号充分证明了两个趋势：

1、短期，银行对房地产的资金流动性支持，几乎是不限量的！在避免危机和进一步风险之间，还是前者比较重要。只有开发商活着，把库存拿在手里，才有销库存的机会。

2、很多城市的房地产库存，已经到了历史关键的档口，已经无法用常规的购买力去正面解决，增长力彻底停滞。长远来看，一个城市唯独把经济发展明白，才有房地产可持续的未来。

第二个就是加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

有人说这是学新加坡制度，搞住房双轨制。

非也。

新加坡的双轨，是提供了大量的政策性低价居住房和自由市场决定的少量商品房，而且两种房享有的权益相同。

而国内的双轨是租赁和居住。

大会明确表示，住房保障体系，是保障性租赁住房，而不是保障性商品住房。

意思是，年轻人如果承担不起大城市的房价，又想找个地方住，没问题，这里有大量很便宜的租赁房。

但如果想升级居住环境和生活权益，不好意思，还得自个儿奋斗好好买房。

这其实从侧面反映，政府是不希望房价下跌的。

连续施行几十年的土地出让金制度已经彻底绑定了政策的运行轨迹，不是不想改变，是无法改变。

从某种意义上讲，城市的发展水平跟房价高度紧密关联，房地产走不下去，城市的发展资源就会枯竭。

房地产行业作为国民经济支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

房地产业增加值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，占城镇居民家庭资产的6成。

房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

这些去年刘总在经济会议上提证过，都是大家需要认识到的事实。

最后想说的是。

房地产本来就是一个“养成游戏”。

大量的投资者在城市发展的初期注入原始资金，城市以此扩展城市骨架，建学校、医院、地铁、公园，招商引资。

后面的人享受到廉价优质且便捷的公共配套，以及更多就业机会时，就不得不为前面的投资者买单。

当后者拒绝买单的时候，一定是这个城市拿了钱不干事，经济秩序出现问题，逻辑链条就会瞬间垮塌。

相应投资者也将血本无归。

而且，正是一批又一批的投资者，在不断稀释货币流动性泛滥带来的通货膨胀。如果这些人不买房了，那么一定会马上反应到物价上涨。

倒霉的一定是无房的低收入人群。

疫情三年其实让很多人明白了这个道理：

楼市下行，房价下跌，对于大部分无房者来说，并不是从买不起房到买得起，而是从买不起到收入缩水或者失业。

大个顶着天，小个跟着吃利，总比天塌下来，大个跑了，砸到小个强。