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大连首场土拍成交,楼市复苏传导到土地市场了吗?

人间四月芳菲尽,山寺桃花始盛开

3月31日下午,绿城摘得了大连东港商务区I10地块,成交总价108219万元,可售楼面价14544元/平米。

此次出让的地块为东港商务区I10地块。位于大连市中山区人民路街道,中山区东港商务区东南部,港隆路以北、东辰街以西、港兴路以南、东日街以东。用地面积33203.8㎡,建筑面积约80000m(不含地下、半地下车库建筑面积) ,容积率2.41,用地性质为居住用地、幼儿园用地,起拍总价108219万元。


此次被绿城拿下,也为2023年的大连楼市开了一个好头,那么从全国来看,开年以来的楼市回暖对于土地市场的影响怎样呢?

楼市复苏传导至土地市场了吗?

2023 年2 月以来,地产销售市场已率先呈现企稳复苏态势。在拍规则发生调整后,23年首批土拍整体呈现区域间冷热分化的特征,但部分城市土地市场热度已有小幅回暖迹象

土拍规则发生了哪些调整?

2022 年 12 月 8 日,自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,对此前 2021 年初提出的“两集中”供地政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动) 做出以下优化:

1.各地自然资源部在每年四季度编制下一年度宅地供应计划,最迟于计划年度 3 月底对外公开;

2.供地计划总量需参考住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积。商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住宅供地规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量 5 倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地;

3.集中供地需提前 3 个月集中公示清单,但可以一次或多次发布出让公告。

在完成规则调整后,原有的按年限定推介批次的限制得到突破,“集中挂牌,多频少量”成为新土拍模式的主要特征。土地供应节奏的优化有助于缓解部分房企投资端资金压力,“因城施策”动态调节供地规模利好基本面较差城市的库存去化,短期有望对士地市场阶段性回暖起到推动作用。

23年全国首轮土拍表现如何?

截至2023 年3 月 23 日,此前 22 个集中供地城市中已有北京、南京、杭州、苏州、广州5 城率先启动 23 年首轮拍,各城具体竞拍结果如下:

2023年首批土拍情况

其中,北京热点地块竞争十分激烈,朱辛庄地块热度较高主要因其位置好、规模小、流速高,共吸引 42 家房企参拍,是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块,最终由首次进京的外来房企上海大华竞得,成交价 12.995 亿元,成交楼面价 35475 元/平,溢价率 15%;另一宗地则因只有一家企业报名,底价成交,板块间分化仍较显著。

南京的土拍情况相较于2022年回升情况明显,与北京情况一致,板块间分化明显。

杭州则一如既往保持较高热度,在良好的城市基本面支持下,民企在杭州市的投资意愿明显优于其他城市。


新房表现如何?

3 月18 日-3 月 24 日,60 城商品房成交面积为 587 万平,移动 12 周同比增速为-3.59%,增速较上期提升 6.07%; 月度同比+32.50%,相较上月改善 11.44%。分能级看,一线.二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 142、398、47 万平,移动 12 周同比增速分别为+0.76%、+6.21%、-44.48%,增速较上期分别变化+10.12%、+4.92%、+4.81%,与历史相比,三线及以下降幅收窄,一线、二线增幅扩大。

楼市复苏下,土地市场情况如何?

3月13 日-3月 19 日,全国土地成交建筑面积为 2342万平,滚动12周同比增速为+16.27%,较前期上升 8.97%; 分能级看,一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为 170、862、1310 万平,滚动 12 周同比增速分别为+3.01%、+18.01%、+16.39%,与历史相比,一线、二线、三线成交建面增幅扩大,土地市场活跃度提升。

全国土地成交金额达到 345 亿元,滚动 12 周同比增速为+11.93%。其中,一线、二线、三线城市分别为 22、263、60 亿元,滚动 12 周同比增速分别为-40.28%、51.42%、6.56%。

全国土地成交平均溢价率为 4.5%,滚动 12 周同比增速为-0.15%。分能级看,一线、二线.三线城市土地成交平均溢价率分别为 0%、5.43%、2.26%,区域分化明显。

人间四月芳菲尽,山寺桃花始盛开。相信各位看官从上述的数据中已经可以看出,尽管市场端已经出现了一定的回暖趋势,但是本轮的复苏趋势却具有明显的分化趋势,这也就导致了土地市场的冷热不均,一面是热门城市的门庭若市,一面是其他城市的门可罗雀。但是笔者想说的是,楼市从来都具有一定的轮动性,借用前段时间某位地产大v的一句话,对于大连已经东北而言,如果是自住需求的话,目前确实是一个还不错的窗口期。

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