3月23日晚间，远洋集团（03377.HK）发布2021年全年业绩。

虽然财务状态表现较为稳健，但经营数据依然折射出行业调整带来的不利冲击。

从业绩情况来看，远洋集团增长已经遇上瓶颈，2021年协议销售总额1362亿元，没有完成1500亿元的销售目标。对比，2020年1310.4亿元，2019年也有1300.3亿元，三年几乎原地踏步。

业绩稳定 土储逆势扩张

2021年，远洋集团共实现营业收入642.47亿元，比2020年565.11亿元上升14%；毛利112.58亿元，同比上升8%。

远洋集团房地产开发业务约占2021年总营业额的86%，来自北京、环渤海、华东、华南、华中、华西区域的开发收入占比分别为19%、15%、22%、21%、17%及6%，其中华东地区业绩占比大幅提升12%。

远洋集团一直以来主要布局在京津冀环渤海区域，区域项目过于集中对销售影响较大，正在执行南移西拓的战略。战略已经有一定成效，远洋集团2021年61%的协议销售额来自华东、华南、华中及华西区域，而这一数据在2020年是51%。

相对其它房企的停滞和收缩，2021年远洋集团土储依然呈快周转扩张。

据业绩报告介绍，远洋集团2021年，共获取了25个住宅项目以及21个非住宅项目，总建筑面积717万平方米，权益建筑面积411.4万平方米。远洋旗下土地储备上升40%，达到5313.5万平方米，比2020年的3804.3万平方米，上涨约1500万平方米，平均土地成本约6600元/平方米。

值得一提的是，2021年远洋集团联合远洋资本先后斥资40亿元，接下了红星地产70%股权，成为了红星地产的新东家。

红星地产在未来2年，每年将会为远洋贡献300-400亿元的销售规模，绝大多数的销售额来源于华东、华中以及华西区域。

此外，远洋集团还积极布局城市更新业务。远洋集团已签约旧改项目约1900万平方米，主要布局在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，已转化及获取项目的土储面积共375万平方米。2021年新增深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平方米。

成本上涨 毛利率持续下降

2021年，中国房地产市场跌宕起伏，上半年温暖如春，下半年极速入冬，行业发生深刻变局。

远洋集团也不可避免受到波及，去年毛利率同比下降1%至18%，股东应占溢利27.29亿元，同比下降5%。

据Wind数据显示，2021年上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，近4年来首次跌破30%。

2017～2021年，远洋集团毛利率比行业降得更快，分别为24.52%、20%、20.07%、18.5%及17.52%，对比可见，一直落后于房地产行业平均水平。

财报表示，远洋集团的毛利率的下降，主要是因为销售成本、土地成本和建筑成本的上涨。

2021年，远洋集团销售成本达到529.89亿元，同比2020年460.53亿元增加近70亿元。

由于一线及核心二线城市的楼盘结转较多，远洋集团2021年房地产开发业务的土地成本，由2020年6200元/㎡，上升到8300元/㎡。建筑成本由2020年的5400元/㎡，上升到5900元/㎡，上升9%。

此外，为应对市场气氛转冷影响，市场推广活动增加，营销费用也因此增长迅速，销售和市场推广费用达到16.65亿元，同比增加29%。

现金缩水 净借贷比率攀升

单从表面数据来看，远洋集团资金面要比大部分民营房企都要好。

在房企接连爆雷的当下，即使用了大量资金拿地，远洋集团依然保持绿档状态。截至2021年底，远洋集团资产负债率68%，净负债率86%，现金短债比1.2。

此外，远洋集团背靠险资，融资成本一再降低，2021年加权平均利率4.96%。39家上市房企2021年上半年融资成本数据显示，总体约为6%，高于5%的水平。

丽的成绩背后，也存在危机。

远洋集团现金资源总量实际已经出现明显下降，2021年中期公司现金资源达到382.32亿元，到年底大降110亿元。

另外，远洋集团的净借贷比率也在上升，从2020年末的55%，已经上升到2021年末的85%。

2021年11月，由于预计远洋净负债比例会维持在40%以上，惠誉就曾将远洋集团展望由“稳定”下调至“负面”，重申长期外币发行人违约评级“BBB-”。

截至2021年末，远洋集团有息负债合计922.24亿元，其中约186.68亿元将在一年内到期。

所幸的是，远洋集团的2022年仅有5亿美元境外债到期，其中2亿美元已于2022年1月完成再融资，剩余3亿美元计划于4月偿还，下一笔美元债到期为2024年。