2019年，金普湾区故事多，新区以“项目浪潮年”为主线，实施小窑湾和普湾“双湾联动”，小窑湾与金州湾协同发展，金普新区开创“两先”建设，金普先行崭新局面，2019，小窑湾借势可否一路向前？

金普新区概况

2014年6月，国务院批复设立大连金普新区，为中国第10个国家级新区，由原金州区、大连开发区、保税区、普湾经济区、金石滩国家旅游度假区共同组成。

区位概况

金普新区是东北首个国家级新区，空间布局明确，站位高，潜力大，金普新区总陆地面积2299平方公里，常住人口158万人，金普新区战略定位为“一地、一级、三区、两中心”

产业布局

金普新区产业定位全面，形成“一极、两城、三带、七区”产业空间布局，协调空间发展结构，新兴产业战略布局倾斜新区，发展前景十分乐观。

自贸发展

辽宁自贸区大连片区围绕制度创新核心，推动市场取向体制机制改革和结构调整，成绩不断显现，提升大连市在东北地区经济龙头作用，通过对比研究，自贸区对楼市的影响更多体现在对区域长远的产业发展程度的依赖，目前大连自贸区处于发展初期，对小窑湾的影响初显。

小窑湾概况

小窑湾位于金普新区黄海之滨，是大连城市副中心北进战略核心区之一，建设用地13平方公里，总建筑规模1500万㎡，为黄海之滨千万量级综合湾区。

区位价值

小窑湾在大连总体城市设计一脉连城，九湾九品中占据小窑湾居住区一湾一品，是未来主要居住生活区；并且小窑湾目前处于土地价值抬升第二圈层，土地价值也在不断抬升中，同时，金普新区政府定位小窑湾与普湾“双湾联动”，得到政府关注，区域地位得到有效提升。

产业规划

小窑湾区域规划3条带状产业轴线，分别为产业服务轴，核心联动轴和滨海活力轴三轴联动带状发展，共有7大功能8大业态聚集人气商气，聚焦产业、文化、教育全面打造生态共生发展区域。

小窑湾发展现状

近两年金普新区新增就业人口稳步提升，人才吸引政策大大提高了小窑湾吸引和留下人才的能力，为小窑湾吸引高端人才提供有力保障。

发展情况

小窑湾商务区目前已签约入驻金融及现代服务业企业439家，总注册资本超140亿元，未来2-5年将是区域产业产出爆发期。

根据国际新区发展的规律，城市新中心区一般需要10年左右的发展成熟期，并且新区发展初期都是住宅项目率先开发，居住配套的开发对于新区的开发建设起到带动作用，居住人群的入住也必然会带动区域商业和相关配套的发展，逐步将区域带入成熟；

因此，我们预估小窑湾未开发项目在未来8-9年内全部开工，并且在10年左右全部投入使用，开发企业综合考虑市场竞争，避免住宅集中上市，导致资源的闲置，预计前3年房企开工量为40万㎡/年，后期为60万㎡/年。

市场情况

截止目前小窑湾居住区80%土地已成功出让，但整体开工量不足20%，2019年年中小窑湾一度引爆大连市场，获得全市关注，预计未来3年房企开工量将得到大幅度提高。

但回归一级市场，目前小窑湾土地储备量较大，且多为2010-2013年政府集中放量成交，但房企尚未开发土地储备，住宅土地建面已超650万㎡，庞大的土地储备基数的背后，是房企红利机会还是黑色陷阱，也是我们一直在探索的问题。

纵观住宅市场，品牌房企的不断入驻，助力区域价值增长，且越发成熟的产品以及项目形象对区域价值也起到拉升作用，从板块来看，2013-2016年，大学城板块，滨海板块及金石滩板块为市场主力区域，而到了2017-2018年，金石滩板块、滨海板块的市场地位下降，大小窑湾借力自贸区规划，承接外溢，成交抬头。

小窑湾区域目前在售项目较少，仅3盘，且产品定位多为刚需、刚改及投资，产品规划上以高层，洋房为主，高层产品面积80-130㎡，洋房产品面积120-166㎡，同质化较明显。

结语

2019年小窑湾借政府之东风，双湾联动，双湾协调发展，富力、金湾两盘起势，引爆市场，获得全市关注，未来，伴随自贸区不断深入发展，产业引入增强，基建、配套不断完善，小窑湾城市副中心的地位将不断显现，最终成为世界一流居住湾区。