不该忽略的租房知识
签约篇
房屋租赁合同 是否必须采取书面形式
《合同法》第215条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形 式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
解读：租赁合同为不要式合同，即是否采用书面形式订立合同不影响 租赁合同的效力。根据此条款，租赁期限在6个月以上（含） 的应当采取书面形式订立租赁合同，否则将被视为租赁期限不 确定，此种情形下，承租人或出租人均可随时单方解除租赁关 系（出租人解除的，应当给予承租人合理的搬迁期限），故出 于保护双方利益明确权责的角度出发，建议租赁或出租房屋时 均应签署书面租赁协议。
来源：《合同法》
房屋租赁合同最长期限是多少年
《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的， 超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租 赁期限自续订之日起不得超过二十年。
解读：根据此条款，房屋租赁合同中约定的租赁期限最长为20年 （含），租赁合同双方在20年期满时，仍然希望保持租赁关系 的，可以以续签租赁合同的方式延长租赁期限。
来源：《合同法》
临时建筑物房屋租赁合同是否有效
《解释》第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临 时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主 管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论 终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期 限内的租赁期间有效。
解读：临时建筑是指经规划、国土、建设等部门批准的，在临时建设 工程规划许可证记载的期限、用途内建造的供临时使用的建筑 物。 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规 定建设的房屋，属于违法建筑，故基于违法建筑签订的房屋租 赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分 无效，合同其他内容的效力不受影响。 以上两种情况，如在一审法庭辩论终结前，主管部门批准建设 或者批准延长使用期限的，合同相应有效。
来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
房屋租赁合同未经备案是否有效
《房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订 书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。 《解释》第4条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规 定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约 定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
解读：根据《解释》规定，登记备案不是租赁合同生效的必要条件。 只要租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规 的强制性规定亦不存在法定的无效情形，即使租赁合同未登记 备案仍有效。
来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 《房地产管理法》
办理房屋租赁登记备案 应当提交哪些材料
01房屋租赁合同；
02房屋租赁当事人身份证明；
03房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
04直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的 其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况 或者提供虚假材料。
解读：根据此规定，办理租赁合同备案证明时需要携带租赁合同当事 人的身份证原件和复印件、房屋产权证原件和复印件、房屋租 赁合同原件和复印件，涉及转租的还需要携带原租赁合同及复 印件。 此外，办理登记需要出租人和承租人共同到房屋产权登记中心 进行办理，如果承租人或者出租人不止一人的，各方均应到 场，如果因特殊原因不能到场的，可以出具委托书委托他人进 行办理。
来源：住建部《商品房屋租赁管理办法》
不该忽略的租房知识
承租篇
“一房数租”情况下如何确定承租人
《解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均 有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定 履行合同的承租人：
01已经合法占有租赁房屋的；
02已经办理登记备案手续的；
03合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的 有关规定处理。
解读：
出租人与数个承租人就同一出租房屋签署租赁合同，且合同均 有效的，应按照如下顺序确定实际履行合同的承租人：（1） 已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段 占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续 的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先 履约权；（3）合同成立时间在先的，判断标准是双方当事人 签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章 的时间。 对于未得到履行的有效合同的承租人，可主张合同目的无法实 现从而要求解除合同，并要求出租人赔偿损失。
来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
承租人是否可以转租租赁物业
《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租 给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效， 第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人 同意转租的，出租人可以解除合同。
解读：承租人仅可在出租人同意的前提下进行转租，即在租赁合同明 确写明承租人有权转租的可以转租，在租赁合同中未约定可以 转租的情形时，视为出租人不同意转租，此时如需转租承租人 需得到出租人同意转租的证明。 承租人未得到出租人同意擅自转租的，出租人有权解除其与承 租人之间的租赁合同。
来源：《中华人民共和国合同法》
抵押权在前是否可以要求承租人提前搬离
《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁 关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系 不得对抗已登记的抵押权。
解读：可以，根据以上法条，抵押权设立在先租赁合同成立在后的情 况下，承租权无法对抗抵押权人所享有的抵押权益，新业主无 需履行租赁合同，有权要求承租人提前搬离，承租人因此遭受 的损失有权向出租人主张赔偿。
来源《中华人民共和国物权法》
债权人实现抵押权（拍卖）是否 影响承租人权利
《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁 关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系 不得对抗已登记的抵押权。
解读：租赁房屋被设立抵押在先，签署租赁合同在后的，因不动产的 抵押登记是抵押权成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人 在出租抵押物时应该征得抵押权人的同意，一旦出现租赁房屋 被强制执行时，承租权无法对抗抵押权人所享有的抵押权益， 实现抵押权时，买受人有权不再履行原租赁合同，承租人可以 向出租人主张损害赔偿。 签署租赁合同在先，租赁房屋被设立抵押在后的，承租人的权 利优先于抵押权。《合同法》规定的“买卖不破租赁”规则可 对承租人加以保护，即在实现抵押权时将租赁财产转让给第三 人后，承租人仍然可以向房屋受让人主张继续履行租赁合同。
来源《中华人民共和国物权法》
“房中房”的租赁合同是否 具有法律效力
《商品房屋租赁管理办法》第八条：出租住房的，应当以原设计的房间 为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低 标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员 不得有下列行为：（六）改变房屋内部结构分割出租。
解读：《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的应当以原设计的 房间为最小出租单位，此条明确规定在出租房屋时不得将房间 进行分割后进行出租，分割后出租的行为为违法行为。
来源：住建部《房地产经纪管理办法 》 《商品房屋租赁管理办法》
哪些商品房不得出租
有下列情形之一的房屋不得出租：
属于违法建筑的；
不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
违反规定改变房屋使用性质的；
法律、法规规定禁止出租的其他情形。
来源：住建部《商品房屋租赁管理办法》
不该忽略的租房知识
解约篇
租赁房屋无法使用可否请求解除合同
01租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
02租赁房屋权属有争议的；
03租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制 性规定情况的。
解读：以上条款综合《合同法》的相关规定可以看出，承租人享有的 法定解除情形包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的 的；（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期 限内仍拒不交付房屋的；（3）因不可规责于承租人的事由致 使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的； （4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危 及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物 质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或 者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；（7） 租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；（8）不符合 《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规 定并导致承租人不能使用的；（9）一房数租之有效合同不能 实际履行的。
来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
不该忽略的租房知识 装修篇
关于租赁房装修的规定
《解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未 形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不 同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢 复原状。
解读：是否形成附合，主要按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度是 否可分离为标准。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性 和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以 认定形成附合，否则不能认定形成附合。 实践中，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责 任原则，分别对待：（1）属出租人过错的，由出租人补偿承 租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰 装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁 合同无效而受到的其他损失；对于形附合的，该损失是租赁合 同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。（2）属承租人 过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承 租人因租赁合同无效受到的其他损失。（3）属双方共同过错 的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
《解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合 同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租 人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
解读：可适用本条款的条件为：（1）出租人同意承租人进行装饰装 修；（2）租赁期间届满或者合同解除；（3）装饰装修未形成 附合。 在上述条件下：（1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物 自行拆除，无需出租人同意；（2）承租人在拆除装饰装修物 时，应尽到必要的注意义务，如对房屋造成毁损，应恢复原状 或赔偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约 定的，以约定为准。
《解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方 对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形 分别处理：
01因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩 余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
02因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩 余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人 同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
03因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残 值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
04因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期 内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法 律另有规定的，适用其规定。
解读：合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则为： （1）因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。（2）因承租人违约导 致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值 的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿。 （3）因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用 的，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担剩余价值；对 于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由 双方按照各自的过错程度分担。（4）因不可归责于当事人双方 的原因导致合同解除，按照公平原则，一般由双方平均分担。
《解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时， 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有 约定的除外。
解读：承租人在对租赁房屋进行装饰装修前，应经过出租人的同意。 租赁期间届满时，承租人可自行拆除并取回未形成附合的装饰 装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出 租人进行补偿；双方对此另有约定的以约定为准。
承租人在对租赁房屋进行装饰装修前，应经过出租人的同意。 租赁期间届满时，承租人可自行拆除并取回未形成附合的装饰 装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出 租人进行补偿；双方对此另有约定的以约定为准。
解读：
承租人未经出租人同意擅自装饰装修或者扩建的，其有义务将 装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造 成房屋损失的，应承担赔偿责任。若因承租人违约导致合同解 除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损 失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失；双方 合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担 有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
来源：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
