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中国居住服务数字化简史
作者:房互君房互君微信:tengmin0510
很多人认为,房产经纪行业的互联网数字化就是网上找房,就是把线下的操作搬到线上;

还有人认为,互联网作为工具,无法对房产经纪服务进行再造,无法对经纪行业实现颠覆;
甚至大部分人都认为,链家和贝壳找房的进化史,就是中国房地产交易服务的互联网数字化走过的进程。
9月21日,贝壳研究院、清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪产业研究院共同发布的《中国居住服务业数字化发展报告》,否定了这些行业中的普遍认知。
从最原始的手写房源、人工匹配房源和客源,到现在全流程线上操作,中国房地产经纪服务走过了20余年,也从0走到了产业互通互联的“无数字不经纪”的时代。依托于互联网的数字化,让房产经纪行业走出乱象丛生的蛮荒时代,让产业效率和用户体验得到快速提升,同时,也让贝壳找房这样的公司,获得资本的认可,冲击近五千亿人民币市值。
在这个发展过程中,有公司因数字化而崛起,亦有公司因数字化改造不足而掉队,今天,借《中国居住服务业数字化发展报告》发布之机,我们梳理中国房产经纪服务数字化走过的进程。
不了解这些进程,可能无法理解贝壳找房市值超过3个万科的原因,也无法了解链家、我爱我家、中大恒基、麦田等等这些同时代起步的房产服务公司,为何走出了完全不同的路径。
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进程

从线下到线上


中国房产经纪服务行业起步于20世纪末21世纪初,从美国引入的21世纪不动产、以及从港台进入中国大陆市场的中原地产、信义不动产等品牌,加上在大陆起家的品牌链家、我爱我家、中大恒基、顺驰等,构成了房产经纪市场的欧美、港台和大陆三大主流派系。
如果要论资排辈,欧美和港台派系都是大陆系的前辈。欧美派系的加盟式运营理念和管理、港台系的服务,都历经了市场化数十年的磨炼和竞争,在中国大陆房地产房地产全面进入市场化流通之后进军大陆,开始了跟中国内地本土化品牌并行的阶段。
彼时,互联网在国内尚处在初级阶段,包括搜房、焦点等房产门户还处在萌芽发展状态,但已经有房产经纪品牌开始意识到技术对服务业的改造。1998年,我爱我家、顺驰搭建了企业官网以推广企业品牌;2001年我爱我家开始使用ERP系统,尽管当时只是内部管理的系统工具,但开创了房产经纪服务行业信息化的先河。
2003年的非典推动了中国互联网的发展,这一年,搜房推出搜房帮二手房业务,二手房首次从线下人工登记进入到互联网,二手房端口模式的雏形开始出现,并借势互联网的崛起逐渐发展成为二手房触网的主流模式。
从互联网端口的模式上看,起初,房产经纪从线下到线上其实并不复杂,经纪人只需要像网络发帖一样发布房源即可实现操作。而在早期,互联网的流量集中在门户网站,门户给经纪公司和经纪人开端口,并且开发出端口竞价排名的商业模式,成为包括房产门户在内的网站们流量售卖的主要商业模式。
2009年开始,习惯了线下作业的经纪公司们后来发现,端口费能带来买房客户,但成本越来越高,给这些端口平台的费用逐年增高。这时候几乎所有的房产经纪公司都反应过来,既然花那么多钱养着端口平台,为什么不自己自建平台,自建流量池?
这时候,一些经纪品牌完成了最原始的资本的积累。链家经过十年的发展,已经成为在北京排名前三的经纪公司,创始人左晖率先自我革命,请来IBM的团队作为顾问,开始了自建链家网的道路,经纪品牌和端口平台的战争打响。
2010年,筹备了一年多的链家在线率先上线,推出真房源理念,中国国内第一个由经纪公司自建的找房平台上线。2014年,链家在线改名链家网,此后的1年时间内,我爱我家、21世纪不动产、中原地产纷纷跟进,可以实现经纪人互联网作业、C端用户线上找房功能的公司级找房网站先后上线,房产经纪服务公司基本完成从线下到线上“触网”进程。
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过渡

从B端到C端


房产经纪服务从线下到线上的过程,并不仅仅是简单的房源发布过程,而是所有参与者的作业流程的再造。对于房产经纪人来说,他们对互联网工具的接触要早于消费者。每一个便于找房人找房的网络工具的背后,都意味着经纪人的工作流程的改变。
在2009年左晖重金聘请来包括彭永东在内的IBM咨询团队,为链家打造了作业工具管理系统,简单的理解,就是内部SAAS系统,开创了互联网技术在房产经纪服务行业的应用。
这个系统的建立为日后的真房源的推出奠定了技术基础,也为经纪人协同作业提供了技术依据。同时,随着时间的沉淀,房源基础数据、消费者行为数据、成交数据和经纪人行为数据成为房产大数据的重要组成部分,为房源估价等预测类的行为提供数据支持。
2014年爱屋吉屋的出现,将房产经纪信息在线服务推向了一个顶峰。随着资本大手笔的投入,爱屋吉屋用巨大的资金对用户进行了互联网特别是移动互联网的教育和普及,尽管爱屋吉屋最后以失败告终,但它极大的推动了用户对房产互联网的认识,并培养了用户使用互联网找房的习惯。
对于找房人来说,房产互联网数字化进步,经历了从房产门户找房时代到经纪公司的找房平台、从PC房产互联网到移动互联网的变化。
最近十年,找房人用自己的互联网行为投票,让房产门户从兴盛走向式微,房产门户的流量缩减,端口模式逐渐走出鼎盛时期,包括乐居、搜房、58在内的流量贩卖商或许随着流量从集中于几大平台变为分散式发展将淡出逐渐舞台,而培养了用户行为和通过自采方式获得流量的房产经纪品牌们,逐渐成为找房人直接获取房源信息的入口。
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重构

从依赖到独立


房产经纪服务商对互联网的使用,一方面依赖于互联网技术对作业效率的改进,另一方面寄希望于从互联网获客。
依赖于从外部获取互联网流量的中介企业们意识到,对端口流量平台的寄生模式只能让流量成本越来越高,并且,如果中介企业的客源们都从端口流量平台而来,那么,中介企业的命运咽喉只能掌握在端口平台手中。
2014年,互联网投资势头正猛,房产服务也成为投资风口领域。投资商携带资本的进入,让一些房产经纪公司开始走出对流量平台的依赖,走向从获客到成交的自循环体系建立。
这些看似迫于获客渠道的自我救赎,实际上成为房产经纪公司价值重构的开始。
具有一定规模的经纪品牌诸如链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产等,开始受益于数字化的运用。为了让交易信息更加准确,涵盖房源基础面积、房价、照片、匹配周边学区、社区、历史交易、政务等大数据信息的楼盘字典开始逐步完成,成为房产交易最核心的数据库;消费者与经纪人行为数据被广泛记录,开始推动消费者与服务者的数据化,消费者与经纪人数据模型的初步建立,并基于数据形成洞察,反哺业务。
此外,爱屋吉屋首次将互联网O2O中的评价制度引入到房产互联网平台中,客户评价成为经纪人服务的一个重要指标,推动行业内部自我改造和经纪人服务升级。
因此,经纪公司触网,实际上并不是一个短效的业绩增长的逻辑,而是让企业实现内生力不断增强过程——互联网改造让经纪公司的内部合作效率增强,用户体验感增加,口碑和品牌知名度增强,从而影响企业的扩张速度和规模,让强者恒强。
也正是从这个时期开始,房产经纪服务开始进入发展快速道,经纪品牌的规模差距开始逐渐拉大: 链家、我爱我家进入一线企业阵营,快速成长为行业领军角色。
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转型

从封闭到开放


互联网技术的高门槛,使得房产经纪品牌出现强弱两极分化,而没有经济实力的经纪品牌,尤其是地方经纪品牌,面临着被淘汰甚至消亡的危险。
基于价值观趋同以及互联网技术应用的西方房产经纪MLS机制,为中国房产经纪提供了另外一条发展道路。中小品牌中介如果不能在房产互联网浪潮中生存下来,那么,MLS联盟式的发展,给他们提供了另外一种成长路径。
2018年4月,从链家网O2O模式转型而来的贝壳找房成立,贝壳找房提出了共生共享的主张,将其积累的大量数据能力开放给行业共享,任何加盟贝壳找房的经纪品牌都可以享受这个巨大的数据库,并成为这个大数据体系的一份子,一方面参与到房产经纪数字化的建设中,另外一方面,通过贝壳找房ACN平台进行作业,成为平台的受益方。
贝壳的数字化工具,从涵盖330个城市56.3万小区2.19亿套房源的楼盘字典,到突破二维和静态形式的VR看房技术, 到涵盖了贝壳分系统、房-客关系系统等以人为核心数字化产品和包括线上贷签、智能硬件、AI+VR等在内的流程数字化产品也逐步开放给更多的行业参与者。
自此,房产经纪服务行业,从封闭走向了一个开放的时代。除了贝壳找房之外,一些以新房联动或区域性的经纪人合作平台,如房多多、好屋、房友、房得宝等,也开始逐步逐步成长。 5

新机会

共建产业互联网


2020年8月,贝壳找房登陆资本市场,其市值一度接近4500亿元,成为房产服务甚至整个房地产领域市值最高的企业,相当于3个万科。
如果把贝壳找房看成是一个如二十年前的搜房、焦点这样的找房平台,肯定无法理解它如何承载如此高的市值,要知道,搜房的市值已经不足7亿元人民币,仅有贝壳的数百分之一。
房产经纪服务数字化走过20年的历程,以提供信息为唯一内容的找房平台已经成为过去式,而以贝壳找房为代表的产业互联网平台,正在成为房产经纪服务下一个重要方向。
正如阿里巴巴不不是一家单纯的线上物品交易平台,而是打通了买卖家、商品、交易信用、支付、物流等所有和交易相关的环节的互联网生态平台,贝壳找房的核心能力,也在于数据和底层技术能力,以及房产交易各个环节的资源打通,连接服务者、开发商、金融机构、评估机构等多方相互合作,这便是产业互联网的核心。
不过,和阿里巴巴等消费互联网不同,产业互联网具有更深的行业属性。比如,房产产业互联网,它需要线上的数据和技术能力,但线下门店的深耕和服务能力更不可或缺,因此,房产经纪产业互联网具有更高的门槛,也需要更多的企业参与其中。
在深入房产产业互联网的2年里,贝壳找房和更多产业互联网的其他玩家们跳出行业“各自为政”的传统思维,用开放的资源聚合全行业的服务者,来打造一个居住服务的生态圈。他们已经展现给行业一个科技化、数字化、平台化的未来方向,资本市场也以资金投票给与了肯定。
但,房地产产业互联网尚且仅仅完成了基础设施的初步搭建,在购房流程体验感、获客和成交效率提升、服务流程、经纪人的成长等等方向,还有很长的路径有待探索。
那么,谁会来续写房产产业互联网的历史?(正文完)
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