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如何捕捉房产的投资价值?


引言:为什么很多人痛恨房地产?

一直以来,有一股非理性的民粹情绪伴随着舆论界和部分媒体,认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资,打击住房投机”,甚至在政府工作报告中写上“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的要求,仿佛让个别领导看得见的手摸过一遍,房子就神奇地失去了投资属性。市面有上一种“自住型商品房”,仿佛加上“自住”两个字,房子就没有了投资属性。于是,善良的人们听信了这种观点而失去了最好的投资机会,那些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候,不是去反思自己的失误,而是期望政府用行政力量这只无形之手去打压房价,最终失去了和国家快速发展带来的财富同步增长的机会。

近期,随着部分城市房价报复性上涨,这种非理性的情绪再度蔓延,各种打着“抑制投资投机性住房需求”的口号出台的限购令限价令再次挑战“让市场在资源配置中起决定作用”的纲领性文件。为了解决这个认识领域的问题,首先我们就要研究投资性住房的本质。

1.什么是房产的投资价值?

其实,不管买房是用来自住,还是用来投资,都不能改变房子所具有的投资属性。你在一个城市买房,买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会,便利地获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会,这才是买房的真正目的,也就是说房子除了住的功能之外的其他功能才是支撑房价的主要因素,而这些城市提供的公共配套服务的不断增加的机会就是房子的投资价值所在。如果房子只是用来居住的话,完全可以“租房也能做到”,因为租房只是消费了房子的居住属性,而买房就是为了获得房子的投资属性。你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨预期,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中未来升值的部分就是这个房子预期的价格。

房产的投资价值并不会因为某些人的抑制或者鼓励就突然诞生或者消失,房产的投资价值天然的就附属在房产的价值体系里,唯一的区别就是你能不能看见,能不能看清,能不能看懂,能不能追上!确切地说,早看清早收益,晚看清晚收益,看不清没收益,看不起负收益,因为当你身边的少数人开始收获房产投资价值的时候,而你的现金因为没有投资房产而获益的时候,其实你的现金是在贬值的!

当你认识不到房产的投资价值,而只有在别人的房产因为升值而痛恨房产的情绪,这种悲观情绪恰恰就是你贫穷的原因,就像别人开着汽车在路上飞奔,而你只能用两条腿在走路,于是你不是想办法去挣钱买车,而是天天诅咒那些开车的人一样。

2.房产为什么会有投资价值呐?

前面的文章里面写到,老百姓买房就是参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的机会。购房分为自住和投资,自住看的是现在已有的使用价值,投资看的是未来会增加的使用价值。投资就是用今天的钱去提前锁定未来的优质资产。购买房产就是国人分享国家发展带来红利的机会,这种红利就是指的投资收益。那么怎么才能收获这种红利并且尽可能收获更多的红利呐,本文就来给你逐一阐述房产投资的本质。

房产投资理论的核心观点就是房子的价值就是房子周边的各种城市公共配套设施的价值总和。这些配套设施主要包括地铁、公交、幼儿园、学校、医院、公园、超市、饭店、商场、电影院等等公共资源,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。就大连市来说,由于原来的城市发展是以城市中心区域为主,优质的公共配套资源过分地集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,后来随着一些局部热点区域的崛起,比如高新园区的交通和IT优势就让高新园区的房价完全和市区接近甚至开始超越了市中心。

用房产投资的核心理论推导就会得出房产的两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们叫做居住属性;另一种是房子周边现在没有而未来会拥有的配套资源(增量配套),我们叫做投资属性。大家常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施会逐渐完善,那么这个配套设施逐渐完善的过程就是房子投资价值不断兑现的过程。

3.租售比看的是现在,投资看的是未来

我们来看看租售比的话题,租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。因为在租售比里是无法衡量成长性,所以用租售比在中国来衡量房价就会出现巨大偏差。就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是这种修路带来的未来预期反而会刺激房价上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价就大错特错了。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而租售比的概念里只计算了居住属性,因此这就是租售比出现巨大偏差的根本原因。也正是因为这种差异,我们才建议越是租金高的房产越要赶紧卖掉,因为这样的房产已经没有了配套的增量机会,从而失去更大的价值成长。在发达国家(进入成熟期而没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用租售比衡量房价在发达国家基本是准确的。

而在发展中国家(有成长性还没有进入成熟期),由于城镇化率还很低,还有大量农村人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,大量建造公路、铁路、地铁等等城市配套设施。比如中国的城镇化率就只有54%,大城市在不断接纳从小城市涌进的人口,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就会让中国大城市的房产具有了投资价值,所以说中国房产的投资价值是要远远大于美国的房产的这个说法是有道理的。

正是因为中国还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要远远大于居住属性,所以片面地用发达国家成熟的租售比概念去衡量中国的房产价值,就会犯本质上的错误。中国房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看的就是未来的成长性,新型城镇化就是成长的动力所在!所以ZF工作报告中强调的“城镇化就是最大的内需潜力和动能所在”说的就是这个道理。

4.如何捕捉房产的投资机会

明白了上面的道理,我们就可以用买股票的思维去投资房产了。具体就是说,要买那些未来国家公共配套资源将要集中建设的新兴区域的房产,这些区域由于暂时可能还不是很方便,这样房价就会相对便宜,房租当然也会很低,但由于未来能够享受政府投资给房产周边不断增加配套设施带来的红利,所以未来的升值空间就会很大,以这样的投资思维来投资房产就会收获最大的投资回报。所以说投资房产其实就是提前抢占各种优质配套资源不断兑现的机会。

因此,判断房产是否具有成长性就是非常简单的事情,就是看房产周边的配套设施是否具有增量的机会,如果房产周边的配套设施未来会不断增加就说明这个房产具有成长性,也就是说具有投资价值。

当一个区域还比较荒凉的时候,如果传出ZF要大规模建造这个区域,这就是投资机会,因为这个时候这里的房产就是原始股。因为一旦这个区域未来配套设施成熟起来,那么当初的投资就会获得一倍或者几倍的收益,就比如十年前你投资机场版块,五年前你投资华南和高新区域,三年前你投资体育新城,今年你投资金普新区也是一个道理。

未来,那些新兴区域的房产就是股市中的潜力股,成长性就是判断投资价值的主要因素。就像当初孙正义投资马云的淘宝获得几百倍的收益,如果这些新兴区域一旦能够成为未来的热点板块,那么你的投资收益就会和当初孙正义投资淘宝的收益一样。

一个四五十岁的中年富婆尽管浑身穿金挂银身价不菲,但是没有人愿意搭理她,就是因为没有成长性。一个十七八的小姑娘素面朝天身无分文,但会成为大家追逐的对象,就是因为有无限的成长空间。同样,一处租金昂贵的房产其实就像身价不菲的中年富婆,越是高贵就越失去了让人追逐的动力,而那些有政府规划的新兴区域的房产租金虽然很低甚至暂时租不出去,但是宛如十七八岁的少女含苞欲放会让无数的追逐者竟折腰!这些追逐者在资本市场就叫做投资人,就是挖掘未来的成长空间,发现未来价值大于当前价值的神奇力量。巴菲特说买股票就像追美女,而不懂得追求美女游戏规则的人是成不了投资人的!

房产中的少女就是那些暂时“要啥没啥”的容易被普通人疏忽的潜力股,这样的房产由于暂时配套设施还不齐全价格自然就会很低,而未来会不会成为美女就要看配套设施能不能“要啥有啥”。而随着ZF不断完善各种相应的配套设施,这些房产的未来就会在ZF的大力支持下成长为“要啥有啥”,房价自然就会随着配套设施的增加而不断升值,所以说房子从“要啥没啥”逐步过渡到“要啥有啥”的成长过程就是房产的投资价值不断兑现的过程。

而大大连的发展规划就是让过分集中的非核心资源不断外溢到大连周边的过程,这种配套设施从城里外迁或复制到周边区域的过程恰恰就是房产投资的绝佳机会,所以,大大连发展规划以及金普新区自贸区落地就是大连历史上最好的房产投资机遇。

持续投资房产的投资人都知道,房价有五大(教育,医疗,交通,商业,产业)投资价值支撑,尤其是大连作为东北振兴龙头所带来的房产投资机会。根据房产投资判断标准,我们推荐高新版块、生态城版块和自贸区版块,并成功带领核心客户投资了数套高新和自贸区的房产,因为高新和自贸区的房产就像十八岁的少女,在东北振兴和大大连国家战略的滋润下婀娜多姿含苞待放。我们看清了房价的本质,看清了房产价值投资的成长性,所以我们持续建议核心客户卖掉主城区的老旧房产换进了多套新兴版块的房产,因为我们相信习主席及ZF的决心,相信大大连的历史定位,相信东北振兴的国家战略,相信伟大复兴中国梦一定能够实现!

关于更多房产投资问题,请联系孔老师(打电话或加微信号:13591822985)咨询。

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