对此，住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在接受中新经纬采访时直言，“当前，外资进入中国市场投资的整体规模，相对而言还是较少。企业个别的投资案例，都不足以说明当前市场就存在典型的外资大规模投资行为”，在秦虹看来，“外资抄底中国房地产”这样的说法，“有点说大了”。

“抄底”说法并不准确

同时，市场也有专家指出，2022年一些外资公司在中国部分领域投资布局力度的确有所加大，但从整体来看，“抄底”说法并不准确。

戴德梁行监测数据显示，2022年前三季度，外资投资中国楼市金额并未大幅增加、投资比重也没有明显上升，其投资规模与2021年同期基本持平。

据仲量联行数据，2022年前三季度，全国房地产大宗市场交易规模约为947亿元，而2021年及2020年全年的数据分别为2229亿元、2085亿元。可见，2022年外资在中国的房地产大宗市场交易规模要超越前两年的概率较小。

莱坊国际董事、上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨向中新经纬表示，从市场实际成交结果来看，并未出现大规模的外资“抄底”投资房地产市场现象。

“首先，我不认为目前中国房地产市场是处在一个‘底部’市场，无论从价格还是交易规模来看，都在一个平稳期”，杨悦晨表示。

莱坊国际调研显示，目前在市场上投资案例的主体，大部分是多年持续深耕中国市场的一批外资房地产投资机构。杨悦晨指出：“从我们接触的客户来看，他们现在更多是在关注商业办公、长租公寓等项目，交易出价和决策都较为保守”。

当前中国房地产资产价值水平

近两年来，随着部分房企流动性危机持续爆发，房地产行业发展低迷。相较之下，外资和港资企业资金充足，从2021年下半年以来，就有部分外资开始重点收购国内部分持有型物业。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对中新经纬表示，国外资本历史悠久，经历过全球多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，常会在市场低迷期择机进入市场投资。

刘水指出，仍处深度调整期的中国房地产市场，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。这首先体现在土地价格，国内重点城市土地招拍挂成交，许多地块溢价率很低，甚至以底价成交。近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年低位。

其次，当前上市房企股票价格较低。上市房企股价平均市盈率保持在5左右，市净率低于1，均处较低水平。再次，持有型商业物业价格较低，短期宏观经济乏力，疫情及消费影响导致商业物业资产价格较低。

杨悦晨则认为，资产价格受宏观政策影响较大，经历数轮宏观调控之后，“中国的房地产价值回归至一个相对平稳的水平，资产价格走势亦趋于理性，刚需成为主要的价格驱动因素”。

具体从上市房企角度来看，杨悦晨指出，房地产行业整体估值处历史较低水平，盈利水平呈现同比下降趋势。但随着稳地产各项政策持续发力，房地产估值有望企稳。

外资投资标的更看重什么？

据机构统计，2022年以来，包括黑石集团在内，大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产等知名国际开发商、资管公司等都陆续在中国拿地、收购项目，此外，以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。

但从大宗市场交易来看，越来越多的外国资本将资产类别从商办领域，进一步延伸至长租公寓、物流园区、生命科学园、数据中心、旧城改造等领域。

杨悦晨指出，外资企业针对投资的城市、具体项目都有其严格的投资可行性分析标准。相较住宅，中国存量资产市场具备多层次、国际化特质，不确定性和波动性相对更小、且与宏观增长动力联系更紧密。资产的稳定与可持久性，在当前全球市场环境之下，显得尤为重要。

“近期，很多地产大宗交易涉及物流、仓储、产业园区等物业类型，可见外资对此类型的物业发展前景显现出乐观”，杨悦晨表示。

刘水也指出，长远来看，中国经济发展具有较高韧性，城市化率还有提升空间，当前房地产情况是处在必要调整阶段。无需怀疑的是，中国房地产具有持续发展的确定性。