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中国楼市困境不容小觑
人口结构的变化、冠病疫情的暴发及持续、国际市场的外部冲击等，中国楼市运行的底层逻辑已经发生根本性变化。在这情况下，如果还是以房地产市场稳定为前提，全面放松所谓购买住房限制性条件，效果如何，当然令人十分怀疑。
目前中国楼市的危机，可能比已看到的数据更为严重。最近发生的两件大事，可能与当前楼市严重危机有关。一是8月9日被称为“北京后花园”的河北廊坊市宣布，放开所有不适应当前房地产市场形势的限制性条件，同时对“北三县”（三河、大厂和香河）和环雄安周边县（市）购买住房限制性条件也全面取消。有报道认为，这是2021年中国房地产市场危机以来，第一个公布解除所有购买住房限制条件的城市。也就是说，对当前中国三线以下的房地产市场来说，形势已经严重到不能再持续下去了，只能通过房地产强刺激政策来救市。
二是8月8日A股市场有52家房地产上市公司股份跌破净值，占比达66%。8月10日，在香港上市的中国头牌房地产企业，股价全部暴跌。当天龙湖的股价暴跌了16%以上，总市值减少近250亿港元（约44亿新元）。碧桂园股价下跌到2.33港元，对比2018年的19.12港元，跌幅达88%，为2017年1月以来最低价格。其他在香港上市的房地产公司股价同样哀鸿遍野。房地产公司股价表现意味着中国楼市面临严重危机，投资者只好走为上策。
对中国楼市之危机，从年初就开始在讨论，多数分析认为这是一种趋势及周期性调整，随着疫情放缓，房地产宽松调控政策全面落地，中国楼市增长还是会持续的。但是，7月份爆发的“烂尾楼停贷事件”，不仅把6月份刚好转的楼市打回原形，而且让楼市陷入更严重危机，并可能导致严重负向循环的巨大风险。所以有人提出，现在是稳楼市该出手的时候。这也是廊坊市打响全面取消楼市购买限制性条件全国第一枪的重要背景；随后，中国各城市会纷纷仿效。
现在的问题是，地方政府稳楼市全面出手，会让中国楼市走出当前困境吗？或中国楼市能实现软着陆吗？按照国际投行摩根士丹利的报告，未来中国房地产政策有三条路径：一是进取型，地方政府以无所不用其极的方式，出台全面强刺激楼市政策救市，以此来重造2016年以来楼市的繁荣；二是温和型，维持过去9个月的政策趋势，集中改善楼市需求。在这种情况下，楼市至少要到年底才可能小幅回升。三是保守型，即不再推出新的提振楼市政策，暂停宽松周期方针。在这种情况下，整个市场情绪大幅转差，系统性风险的担忧加剧，中国楼市将陷入巨大困境。
不过，按照中国政府的意愿，并不存在多条途径，唯一途径是如何让中国楼市走出当前困境或实现软着陆。因为，这涉及国内生产总值（GDP）的增长、地方政府的土地财政、中国银行体系的金融安全等一系列重大问题。所以，在7月28日的中共中央政治局会议上，要求的是在房地产市场稳定的前提下“保交楼”，并要求地方政府以此为原则让政策落地。2016年以来，中国楼市商品房销售一直保持在10万亿元（人民币，下同，约2万亿新元）以上，并年年创纪录，就是这种政策思路所刺激的结果。
不过，楼市经过2016年以来的爆发式增长（在此期间商品房销售额达92万亿元以上），整个市场的形势及市场运行的底层逻辑发生了巨大变化。一是房价快速飚升，并由一线二线城市向三线四线城市全国性普遍蔓延。到2021年，楼市平均房价达到每平方米1万6000元。
二是中国城市居民平均居住面积由32平方米上升到42平方米以上。在绝大多数三线以下城市，三口家庭持有三套住房是常见事情。三线以下城市住房基本上处于严重过剩状态。
三是城市居民的负债率全面上升（在此期间个人住房按揭贷款达16万亿元以上），而且债务承担者主要是三线四线城市收入不高、承担风险较弱的30岁左右的青年人。
四是在此期间，房地产市场空前繁荣，也导致房地产开发企业快速增加，到目前为止有10万家以上，多于全世界房地产商的总和，以及房地产开发的规模快速扩张和膨胀，负债率快速上升。房地产开发商的债务危机最终在2021年开始爆发。
再加上人口结构的变化、冠病疫情的暴发及持续、国际市场的外部冲击等，中国楼市运行的底层逻辑已经发生根本性变化。在这情况下，如果还是以房地产市场稳定为前提，全面放松所谓购买住房限制性条件，效果如何，当然令人十分怀疑。这也是今年上半年，各地政府出台无数房地产救市政策（降低首付比例、降低按揭贷款利率、降低购买税收及费用、给予财政补贴等），但实际效果十分有限的原因所在。这次廊坊市全面取消购房限制条件，能够起到的作用同样十分有限。
因为，房地产市场稳定的核心是稳房价。在房价不调整的情况下，通过地方政府的强刺激政策来重启市场繁荣，实际上是不可能的事情。因为，今年以来，过去20年只涨不跌的房价，出现全国性普遍下跌，三线以下城市的房价下跌幅度更大。一旦房价下跌，市场预期逆转，下跌趋势要改变并非易事。特别是在政府“只住不炒”的市场定位下，更是如此。
还有，假定当前房价没有下跌，全国平均房价在每平方米1万6000元的水平上，中国居民有支付能力的需求在哪？目前中国有8亿以上人口月收入2000元以下，一年收入可能还不足以购买一平方米住房。可以说，当前各城市的房价，无论是绝对价格（购买住房者实际出价）还是相对价格（居民收入房价比、住房租金收益率等），都处于世界高位时，房价不调整，需求根本无法释放。
在政府看来，如果房价下跌，住房需求会迅速萎缩，甚至出现负增长（最近不少城市的二手房挂牌成倍增长就是住房需求负增长），并由此形成恶性循环。这也是地方政府要出台房价限跌令的根本原因。但是，房价不向下调整，楼市要实现软着陆几乎不可能。目前中国政府正陷入这种严重的两难抉择之中。
所以，中国楼市要软着陆，政府就得承受剧烈的阵痛，比如土地制度改革、税收制度改革等，就得让房价回归理性，通过房价向下调整来释放住房的消费性需求。否则，以更为复杂的方式来稳房价，只能是以时间换空间，未来房地产市场可能面临的问题会更多。
（作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长）
